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警惕!北京樓市傳來很多壞消息

來源:大偉看樓市  撰稿人:  發布時間:2019年04月23日 瀏覽:
摘要:

  房地產是靠天吃飯的,但老變天誰也受不了,4月19日,政策預期又調整了。從2018年四季度的地產冬天,盼星星盼月亮,求來了小陽春,但想變成“倒春寒”很可能只需要一個政策,一句話。

  房地產市場走勢短期看政策,中期看政策,長期還是看政策:

  

  昨天的地產股價全線下調,去年房地產市場不論是北京還是全國都像坐過山車,上半年還可以,下半年就降至冰點。3-4月份很多市場又一次有升溫跡象,搶地的搶房的也開始出現。但最近市場出現了一些不太好的消息值得關注:

  1:北京的棚改少了一半!只有1萬多戶。

  北京市2019年棚戶區改造和環境整治任務明確:16個區共138個項目參與棚改,總占地面積10096公頃,共涉及1.15萬戶。北京城六區將啟動79個棚改項目,10個郊區將啟動59個棚改項目。在16區中,豐臺區棚改項目最多,達39個,占城區總量的近半數,全市總數的近三成;朝陽區、房山區、大興區次之,分別有22個、19個和11個項目,其他各區項目均為個位數。

  2018年北京市棚改項目共236個,占地面積13430公頃,包括23550戶,其中中心城區共92個項目。

  2017年北京市計劃完成128項棚戶區改造實施項目,覆蓋16區共計3.6萬戶居民

  2016年棚戶區其中涉及全市危改、棚改、平房修繕等項目335個。其中包括196個儲備計劃項目。2016年計劃改造戶數40258戶

  2:供應將加速井噴,

  昌平萬橡華府、萬橡悅府,大興亦莊的西派公館,房山的華發中央公園,石景山的長安云錦,順義的公園十七區、橡樹瓏灣。

  這些都將在最近入市。

  

  開工建設量在井噴,2019年已經有46個項目開工總建筑面積高達367.7萬平米。簡單的計算一下,相當于有4個月有2-3萬套住宅新開工建設。

  

  在2018年同期前4個月,只有21個項目,163萬平米的開工量。2019年住宅新開工量相當于暴漲了125%。部分集中區域,比如青龍湖等區域,供應量短期將井噴超過5000套。

  3:鏈家的看房量暴跌,周末只有3萬左右的看房量。

  

  對于一個二手房為主的市場,北京市場鏈家的數據的確還是值得參考的。最近2周周末的看房量明顯在衰減。每天都在3萬左右,而3月份基本都在4萬。

  

  現在部分售樓處為了充人氣,再次出現了200元管吃管喝一天的假客戶。胳臂貼紙的看房團也多了起來。購房者的信心開始出現了變化。市場分化加劇,優質項目暫時還不愁客戶,供應井噴區域、位置較差區域,客戶衰減明顯。

  

  4:杠桿率難以提高

  買房看信貸,信貸收緊的情況下,市場不會太活躍。一季度市場的活躍疑似與小微企業貸款有關系。

  

  而居民購房按揭貸款的政策沒有放松:甚至國管公積金等政策再次收緊。

  3月末,北京市金融機構人民幣房地產貸款(包括房地產開發貸款和個人購房貸款等)余額1.8萬億元,同比增長6.1%,增速比上年同期回落3.7個百分點;比年初增加374.9億元。一方面,住房開發貸款比年初增加231.1億元。其中,保障性住房貸款比年初增加55.8億元,余額同比增長43.3%。

  最后偉哥總結一下

  市場一季度的確活躍了,價格也漲了,但更主要體現在人氣上,售樓處、二手房都有人在看房。

  小陽春主要是對比市場冰凍期,因為之前太冷所以現在感覺挺暖和,但這是錯覺,市場只是恢復平穩。

  價格是小陽春的最重要原因,人氣高價格漲這是必然,但當下杠桿并不充分的情況下,提價很可能導致客戶流失。

  市場走勢看信貸,1月份的天量是小陽春最關鍵原因,2月份有所平穩,3-4月份是關鍵。

  限競房井噴太可怕了,而且最關鍵的是,未來再上市的房源,土地溢價率都遠遠低于第一輪40個項目。定價有折讓空間。

  最后,市場全面大反轉的可能性不大,但大跌不是穩,大漲也不是穩,市場很脆弱。想想2018年9月公積金政策收緊,基本上現在看,小陽春已經到頭了,是不是會再倒春寒要看限競房有沒有搶跑定價的。

責任編輯:上游
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